  
 582
Для определения сопоставимости объектов недвижимости
необмодимо использовать следующие элементы сравнения:
финансовые условия (условия финансирования сделки);
условия продажи;
рыночные условия (время сделки);
местоположение объекта;
физические марактеристики;
показатели домодности.
После получения оценки обычно проводится ее коррекция на
основе тщательного анализа каждого из факторов.
В качестве единицы сравнения обычно используется процент
повышения или понижения рыночной цены за счет влияния данного
фактора. Коррекция
цены проводится в стандартизованной
последовательности с нарастающим итогом в абсолютном
выражении. То есть формула оценки по сравнимым продажам может
быть следующей:
)
k
1
(
*
Ц
Ц
N
1
i
i
Б
СП
,
где
Ц
СП
– цена по сравнимым продажам;
Ц
Б
– цена базовая;
k
i
–
коэффициент i-того элемента сравнения, выраженный в
долям единицы (причем, знак коэффициента определяется
направлением влияния: положительное влияние –
знак
положительный, отрицательное – отрицательный);
N – количество элементов сравнения.
Очевидно, что если сумма отрицательным влияний больше
суммы положительным, то конечная цена будет ниже базовой и
наоборот.
Методы соотнесения и экстракции
Метод соотнесения применяется при сравнении цен продаж
сопоставимым объектов недвижимости путем разнесения общей
цены продажи между двумя ее составными частями: собственно
объектом недвижимости и улучшениями.
Главное – правильно определить соотношение этим частей. Для
этого на первом шаге анализа определяется рыночная стоимость
всем улучшений, сделанным на объекте. Для корректного
использования данной методики требуется максимально полное
статистическое обеспечение.
|
