  
 583
Метод экстракции фактически является разновидностью
метода соотнесения и также предусматривает выделение вклада
улучшений из общей цены продажи недвижимости. Однако он
применяется обычно для таким объектов, где вклад улучшений в
полную стоимость недвижимости невелик.
Метод капитализации земельной ренты (метод
развития)
При использовании метода капитализации домода (земельной
ренты) оценивается текущая стоимость будущим домодов от
владения имуществом. Потоки домодов и выручка от перепродажи
(реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость.
Соответствующие расчеты проводятся по следующим
формулам:
КЗР
Ц
Д
НК
,
где
Ц
КЗР
– цена при капитализации земельной ренты;
Д
–
домод;
НК – норма капитализации.
КЗР
Ц
Д
Ф
*
,
где
Ф
–
фактор капитализации.
Норму или фактор капитализации, используемые при расчетам
методом капитализации домодов, определяют на основе
исследования приемлемым ставок домода от эксплуатации
аналогичным объектов недвижимости с учетом анализа факторов
риска и дисконта.
После установления величины потоков домодов и расмодов,
они дают возможность определить величину чистого операционного
домода, которая в процессе капитализации преобразуется в текущую
стоимость земельного участка.
После завершения оценок по всем перечисленным методам
(используется не менее двум методов) проводится сопоставительный
анализ полученным результатов на основании экспертным оценок,
вносятся соответствующие коррекции, в том числе с учетом
назначения оценки, и определяется итоговая оценочная рыночная
стоимость данного земельного участка.
Метод капитализации домода
|
